As principais funções do síndico são, além de zelar pelo bem estar de todos os moradores, representar legalmente o condomínio.
O síndico é mais do que aquela figura que aplica multas e gerencia o dia a dia do condomínio.
Assim, conhecer as funções do síndico é essencial para todos aqueles que desejam atuar nessa área ou contribuir para a vida comunitária e a gestão em seu condomínio.
Saiba mais quais são as funções do síndico e quais suas responsabilidades em nosso guia completo!
Quais são as funções do síndico de condomínio?
As funções do síndico são todas aquelas que se remetem à administração e representação jurídica do condomínio. Assim, sua função é a de um administrador, sendo o síndico, portanto, a figura jurídica mais importante de um condomínio.
Tratamos a figura do síndico como a mais importante de um condomínio por conta da sua obrigação de representar em juízo ou perante à sociedade a instituição por ele administrada.
Dessa forma, é o síndico quem irá defender, sempre, os interesses compartilhados pela ampla maioria dos moradores, sendo o seu cargo de suma importância.
Vale sempre lembrar que o síndico não é um funcionário ou empregado do condomínio e a relação estabelecida entre o ocupante e a vaga não é necessariamente trabalhista.
O síndico é um administrador e a regulamentação do seu cargo é feita exclusivamente pelo Código Civil, em seu Capítulo VII, Seção II.
Quais são as responsabilidades fundamentais do síndico?
Para além da representação e importância do cargo, a função do síndico, de forma consoante com a lei e com o regimento interno do condomínio, é:
- Fazer a convocação periódica de assembleias gerais ordinárias e extraordinárias;
- Comunicar à assembleia qualquer processo judicial ou administrativo que esteja em prosseguimento, seja contra o condomínio ou sendo ele o autor;
- Zelar pelo cumprimento da convenção condominial e do regimento interno do condomínio;
- Conservar as áreas comuns condominiais e todo o patrimônio da pessoa jurídica;
- Elaborar a previsão de orçamento ano a ano e prestar contas sobre todos os rendimentos e aplicações;
- Observar o bom convívio entre os moradores em face dos documentos internos do condomínio, aplicando multas ou advertências sempre que for necessário;
- Realizar a contratação do seguro, atendendo às suas responsabilidades civis enquanto síndico, e zelar por sua apólice.
Responsabilidade civil
De acordo com o Código Civil, em seu Artigo 1348:
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns
Diante do texto da lei, entendemos que a função do síndico em seu aspecto civil é, sempre, representar o condomínio em seus interesses.
Assim, a partir do poder instituído a ele pela assembleia através do voto, sua responsabilidade é a de assegurar que o condomínio tenha seus interesses resguardados.
Responsabilidade criminal do síndico
Quando observamos o aspecto civil da responsabilidade do síndico já podemos também inferir algumas das suas ações que podem causar responsabilização criminal.
Assim, em um pressuposto mais geral, podemos afirmar que tudo aquilo que de forma direta ou indireta cause dano à instituição cuja função do síndico é defender pode ser assumida como cabível de processo criminal.
Diante disso, podemos assumir como passível de processo criminal:
- A ação do síndico que cause prejuízo aos condôminos ou terceiros;
- Não cobrar taxas de condomínio ou negligenciar aquelas já devidas por condôminos;
- Se apropriar ou obter vantagens pessoais sobre as reservas financeiras do condomínio;
- Não pagar ou se apropriar indevidamente das verbas relacionadas à previdência dos funcionários do condomínio;
- Expor os condôminos que estão inadimplentes;
- Não buscar autorização da assembleia para realizar obras ou negligenciar aquelas que devem ser feitas;
- Não zelar pela manutenção do condomínio e de seus equipamentos.
Prestação de contas
Ao síndico também compete, de acordo com o Código Civil, fazer a prestação de contas de tudo aquilo que envolve a sua função.
Prestar contas não é, apenas, demonstrar a forma como o dinheiro do condomínio é utilizado – embora essa também seja uma função do síndico.
A prestação de contas, portanto, envolve informar à assembleia a forma com que se conduz o trabalho administrativo do síndico.
Condução de obras e reformas
As reformas que o síndico deve promover podem ser consideradas úteis ou urgentes, sendo:
- Obras úteis
Aquelas que buscam melhorar o condomínio, promovendo melhor qualidade de vida aos seus moradores.
Podemos considerar como úteis aquelas que se relacionam à estética – jardim, decoração -, criação de sistemas de segurança ou mesmo a individualização do registro de consumo de água.
- Obras urgentes
São aquelas que visam a manutenção da qualidade de vida e segurança dos condôminos e podem não exigir a aprovação da assembleia – embora sempre se julgue interessante que haja a concordância.
Assim, são aquelas obras para a manutenção da garagem, manutenção de elevadores ou, até mesmo, retoques de pintura.
Convocação de assembleia do condomínio
De acordo com o Artigo 1350 do Código Civil, é uma função do síndico a de convocar anualmente uma assembleia de condôminos para que seja feita a aprovação ou reprovação das contas do condomínio.
Nela, o balanço deve ser apresentado aos condôminos, de forma que todos possam saber a respeito da saúde financeira da instituição.
Contratação de mão de obra terceirizada
Por ser uma função do síndico zelar pelas finanças do condomínio, a contratação de mão de obra terceirizada é uma opção viável para desonerar a folha de pagamento da instituição.
Com a terceirização, a desoneração de encargos trabalhistas, o risco de processo judicial e até mesmo o gerenciamento dos trabalhadores acaba sendo reduzido.
Assim, pode ser uma vantagem para o condomínio, sendo, portanto, uma atribuição do síndico ponderar sobre a sua viabilidade em sua administração.
E o que um síndico não pode fazer no condomínio?
O guia, sempre, é o bom senso para além daquelas sanções já impostas pela lei e que tangem à responsabilidade civil de um síndico.
O síndico não é o dono ou o gerente do condomínio e, em boa parte dos casos, é um morador. Assim, se a sua ação não observa o zelo pelo lugar que gerencia e vive, possivelmente não deve ser praticada.
Diante disso, um síndico não pode:
- Deixar de observar a exigência de quórum para as assembleias;
- Invadir ou desrespeitar a privacidade dos seus condôminos;
- Restringir ou impedir a entrada de visitantes;
- Multar condôminos de forma que não seja comprovada e sustentada pelo regimento;
- Ficar em posse dos documentos do condomínio ou retê-los ao fim de sua gestão.
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Coronavírus: quais são as atribuições e funções do síndico neste cenário?
Em tempos como o que estamos enfrentando, cujo cenário é de uma pandemia provocada pelo novo Coronavírus, o síndico pode promover ações preventivas em seu condomínio.
De acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu Capítulo VII, Seção I, Artigo 1336, é função do condômino não comprometer a saúde da sua vizinhança.
Assim, pode-se concluir que é dever do condomínio promover e fiscalizar ações de segurança sanitária em todas as suas dependências.
Isso pode ser feito instalando em áreas comuns dispositivos que permitam, no caso da Covid-19, higienização e campanhas que estejam de acordo com as falas de autoridades de saúde.
No entanto, não é dever do síndico constranger, mandar ou impedir que sejam adotadas, de forma individual, medidas que os próprios moradores possam adotar a fim de protegerem a si e aos demais.
Conclusão
Ainda que sejam intrincadas e numerosas as funções de um síndico, é sempre necessário ressaltar que todo condomínio deve ser bem administrado.
Sobretudo quando consideramos o condomínio como a extensão de nossos lares, devemos contribuir, sempre, para uma boa administração.
Assim, a figura do síndico é fundamental, seja ele um morador, nosso vizinho, ou um administrador.
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