Direito Condominial: Entenda Tudo sobre Regras de Condomínio!

O Direito Condominial é uma esfera de atuação jurídica que tem por objetivo defender os interesses de um condomínio.

Junto a um advogado, um condomínio pode ter mais segurança na condução dos trabalhos e na defesa dos seus interesses.

Conheça em quais demandas um advogado pode auxiliar em seu dia a dia, enquanto síndico, seja em seus interesses enquanto morador, intermediando sua relação com o condomínio.

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Direito Condominial: o que é?

Direito Condominial é um segmento e uma especialidade do Direito que trata dos procedimentos jurídicos que ocorrem em um condomínio.

O advogado especializado em Direito Condominial irá tratar dos imbróglios gerados entre os moradores e o condomínio, entre os funcionários do condomínio e a instituição condominial e, ainda, entre as imobiliárias e demais empresas que possam prestar serviços no interior do condomínio.

Através do Direito Condominial podemos criar as regras que determinam a utilização de um condomínio, bem como aferir legalidade às decisões tomadas quando as regras são desrespeitadas.

Tais condutas jurídicas têm embasamento legal no Código Civil e também nas demais legislações condominiais.

O que diz o Código Civil sobre condomínio?

Antes de ser tratado pelo Código Civil de 2002, o condomínio era tratado pela Lei 4.591, de 1964.

Com o Código Civil, estabeleceu-se que tudo aquilo que faz parte do processo decisório de um condomínio, de forma particular e exclusiva, deve estar previsto tanto na Convenção Condominial e no Regimento Interno.

Quando a esses dois documentos, é importante frisar que são eles que tratam dos assuntos que mais se destacam em um condomínio, tais como as normas de conduta e as regras de convivência entre os moradores e condôminos, bem como todas as sanções aplicadas em cada tipo de infração.

Assim, os dois documentos devem prever todo o regramento de um condomínio, desde que esteja em consonância com o Código Civil.

Convenção de condomínio e regimento interno: diferenças

Quando observamos esses dois documentos, podemos notar que existem algumas diferenças importantes entre a finalidade de cada um.

Enquanto a convenção de condomínio é o documento em que todas as questões descritivas sobre as áreas privadas e comuns do condomínio devem ser tratadas, o regimento interno trata da convivência entre os moradores.

Além dessa diferença, a convenção de condomínio também é o documento responsável por determinar a forma de rateio das custas de manutenção do condomínio, bem como as regras para uma assembleia ser feita.

Ambos documentos são essenciais para o condomínio e é papel do advogado especialista zelar por uma boa construção desses documentos, a fim de que não sejam contrários às legislações vigentes.

Principais casos em que pode ser aplicado o Direito Condominial

Existem algumas situações-chave em que a atuação de um advogado especialista em Direito Condominial:

  • Execução de cobranças extrajudiciais em nome do condomínio, bem como prestando consultoria jurídica sempre que necessário à organização;
  • Acompanhamento das inadimplências que possam ocorrer, bem como na redação e no envio de notificações de cobranças, bem como no gerenciamento dos pagamentos que devem ser realizados;
  • Celebração de acordos entre moradores e o condomínio, entre funcionários e o condomínio, bem como entre prestadores de serviço que possam vir a ser contratados pelo condomínio;
  • Acompanhamento de assembleias e demais reuniões de condomínio em que se discutam a convenção condominial, regimento interno e, ainda, demais assuntos que possam estar relacionados com assuntos jurídicos ou que reflitam qualquer outra necessidade da organização;
  • Mediação jurídica entre moradores e condomínio, em que se celebrem conciliações, negociações e demais relações que possam causar dano jurídico para o condomínio ou para as outras partes;
  • Em ações judiciais, o advogado especialista pode atuar na defesa dos interesses do condomínio, criando petições, manifestações, defesa e proposituras.

Principais situações que os síndicos devem conhecer

Antes de lançar a sua candidatura para o cargo de síndico, é importante que, para além das boas intenções para melhorar o condomínio, você também tenha alguns conhecimentos que podem nortear as suas ações frente ao seu cargo.

O síndico, além de realizar a administração, a fiscalização e a busca pelo bem comum do condomínio também deve compreender um tanto do aparato legal que determina seu campo de ação frente ao condomínio, bem como seus impedimentos legais.

É igualmente importante observar, de acordo com o Código Civil, quais são as competências dos moradores, bem como seus direitos e deveres.

As demais atribuições do síndico estão dispostas no artigo de número 1.348 do Código Civil, enquanto os deveres dos moradores estão dispostos no artigo de número 1.336, também do Código Civil.

É preciso contratar um advogado para cuidar do direito de condominial?

Não há um momento ideal para que se contrate um advogado especialista em Direito Condominial, contudo, geralmente essa contratação é feita no momento em que um síndico assume o condomínio, caso ele já não disponha de um advogado.

O acompanhamento jurídico é essencial para que a propriedade do condomínio seja preservada, bem como da vizinhança.

Além disso, o trabalho desse advogado especialista pode prevenir o condomínio de algumas ações judiciais que possam, antes, ser mediadas em uma atitude conciliatória.

Muitas vezes, sem o devido suporte de uma boa administradora de condomínios e sem o devido suporte de um advogado, a organização pode ficar exposta a problemas judiciais facilmente resolvidos antes de um processo de fato.

Quando é feita a contratação de um advogado com esse tipo de especialização, pode-se contar com um suporte para o esclarecimento do aparato legal que sustenta essas relações.

Leia também: Entenda o que é e como fazer uma excelente administração de condomínios

Conclusão

A presença de um advogado especialista em Direito Condominial associado ao seu condomínio é essencial para uma boa condução das relações entre todos os moradores, síndico e condomínio em si.

Além do suporte jurídico necessário para uma boa condução dos trabalhos do síndico, o advogado também tem um importante trabalho no suporte e mediação dos conflitos judiciais que o condomínio possa sofrer, preservando seus interesses.

Ata de condomínio: entenda o que é, como preparar e distribuir

A ata de condomínio é um dispositivo legal de suma importância para assegurar que as assembleias sejam documentadas e validadas

A ata é um documento oficial que tem por objetivo registrar e documentar tudo o que acontece em uma assembleia de condomínioNo entanto, para que preserve sua viabilidade diante da justiça, a ata de assembleia é um documento que tem uma série de regras que precisam ser seguidas.

As regras para a confecção de ata de condomínio devem estar previstas no documento maior de qualquer condomínio, que é a convençãoEmbora não seja um documento previsto em lei – a ata não é mencionada pelo Código Civil -, é a forma que configurou-se como a ideal para registrar os acontecimentos relativos ao condomínio, sobretudo em sua assembleia.

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Entenda o que é a ata de condomínio

A ata de condomínio é um documento que deve refletir os acontecimentos da assembleia, mas não se resume somente a isso. Quando convocada a assembleia, é ideal que se prepare, também, o texto inicial da ata, que deve trazer também em sua integralidade a convocação.

Na convocação de assembleia é importante que sejam previstos os assuntos que serão tratados durante a reunião. É sempre importante ressaltar que a ata deve ser inteiramente fiel às discussões, votações e demais intervenções feitas durante a assembleia.

Atualmente, a fim de manter essa característica tão importante da ata, muitas assembleias são gravadas integralmente e depois transcritas.

Quem é o responsável por fazer a ata de assembleia?

A ata de reunião de condomínio deve ser elaborada pelo secretário da mesa, seja ele o advogado ou o administrador do condomínio. Essa pessoa é a responsável por registrar de forma clara e adequada todos os acontecimentos da assembleia.

Desde a convocação até o que acontece na assembleia como um todo, a responsabilidade pelo registo é do secretário da mesa, seja ele quem o condomínio determinar.

Como funciona a lei sobre ata de reunião de condomínio

A ata de condomínio é um documento que deve estar previsto na convenção condominial. Seu prazo de entrega é de oito dias corridos, conforme determinava a Lei 4591/64 e que não foi substituída em sua integralidade pelo novo Código Civil de 2002.

Conforme determina a lei, a ata é um documento público, que deve ser mantida acessível a todos aqueles que por ela venham a se interessar. Por conta desse princípio de transparência, é importante que seja assinada por todos os integrantes da mesa que coordenou os trabalhos da assembleia.

Não é prevista em qualquer dispositivo legal a necessidade de se registrar a ata em cartório. No entanto, se a convenção do seu condomínio determinar que assim seja feito, é imprescindível que se faça a lavratura no cartório também.

A respeito da manutenção do registro, a ata deve ser conservada por pelo menos cinco anos, preferencialmente no Livro de Atas do condomínio.

Como deve ser feita a ata para assembleias: passo a passo

Para construir uma boa ata de condomínio observe alguns passos que são indispensáveis para ela:

  • Descreva os assuntos que serão discutidos na assembleia e que foram colocados na ata de convocação dela;
  • Trate da abertura da assembleia em si, colocando a hora de início, o quórum, o momento que se deu a primeira e a segunda chamada;
  • Nomeie a composição da mesa da assembleia, seu presidente e o seu secretário;
  • Registre qual o quórum necessário para que seja aprovada qualquer deliberação da assembleia;
  • Descreva se o quórum foi formado já na primeira chamada ou necessitou fazer uma segunda chamada e o horário de cada uma;
  • Transcreva qual a ordem do dia da assembleia;
  • Trate quais foram as deliberações da assembleia, quais os resultados de todas as votações, se houve abstenção e o motivo dela;
  • Registre se houve qualquer discussão extraordinária;
  • Anote quais foram os condôminos que se retiraram antes do encerramento dos trabalhos, bem como o horário em que saíram;
  • Por fim, registre o encerramento da assembleia e tome as eventuais assinaturas devidas.

O que não deve ser feito com a ata de condomínio

Alguns cuidados na confecção da ata podem evitar problemas que possam surgir em decorrência de uma má lavratura.

  • Registre sempre todas as deliberações e votações que ocorreram durante a assembleia;
  • Não deixe de registrar nem mesmo as discussões paralelas que possam ter sido estabelecidas;
  • Lembre-se de registrar os horários em que os acontecimentos mais importantes se passaram;
  • Mantenha a ata sempre transparente aos acontecimentos e, para ser mais fidedigna, mantenha uma gravação deles;
  • Seja sempre transparente e mantenha a ata de condomínio acessível a todos que por ela possam se interessar;
  • Colha sempre uma lista de presença que deve ser assinada antes da assembleia e ao seu fim.

É preciso aprovação do síndico na ata de condomínio?

Embora o síndico seja o responsável por manter o arquivo de atas pelo tempo que determina a convenção, ele não é a pessoa que pode aprovar ou reprovar a ata de assembleia.

Ele é também o responsável pela publicidade das informações contidas na ata, mas não é a pessoa que pode aprovar ou reprovar os registros ali feitos. Essa responsabilidade, vale dizer, é compartilhada por toda a mesa diretiva, que assinará a ata conjuntamente.

A ata de condomínio tem validade?

Por ser um documento previsto na maior parte das convenções de condomínio, a ata tem validade legal e deve ser preservada como um documento dessa natureza. Portanto, se requer muita seriedade na hora de confeccioná-la, mantendo-a sempre o mais fiel quanto for possível aos acontecimentos que se passaram durante a assembleia.

Modelo de ata de condomínio – atualizado em 2020

Preparamos uma cópia de ata de condomínio para que você possa utilizar em suas assembleias:

NOME DO CONDOMÍNIO

Em (data), às (horário), no Condomínio (nome), situado à (endereço completo, bairro, cidade, CEP e Estado) realizou-se a assembleia geral.

Os assuntos discutidos nesta assembleia foram divulgados em ata de convocação de número (número), de forma ampla e irrestrita entre os dias (data) e (data).

Os condôminos presentes na assembleia (nome de cada um) assinam o livro de presença em suas folhas (números) e integram esta ata.

A primeira chamada se deu às (hora) e seu quórum foi de (número de pessoas), iniciando os trabalhos da assembleia OU / E, a segunda chamada se deu às (hora) e seu quórum foi de (número de pessoas).

O SÍNDICO iniciou a assembleia às (hora), solicitando aos CONDÔMINOS a escolha do PRESIDENTE da assembleia.

O escolhido foi (nome), que indicou (nome) como seu secretário.

DISCUSSÕES E ASSUNTOS EM PAUTA NA ASSEMBLEIA

O PRESIDENTE da assembleia, seguindo a ata de convocação, propôs tratativas dos seguintes temas (em ordem de apresentação).

Foram aprovadas, respectivamente, as seguintes soluções (dados da solução e número de votos a favor, contra, abstenções e seus motivos).

ASSUNTOS GERAIS DISCUTIDOS EM ASSEMBLEIA

Ao fim da ordem do dia determinada pela ata de convocação de número (número), discutiram-se também assuntos de interesse geral e que foram previamente propostos pelos condôminos.

As discussões foram (relatar quais foram as discussões).

Por fim, abriu-se a palavra para assuntos relacionados ao condomínio (relatar se houve qualquer discussão e seus resultados).

Por fim, o PRESIDENTE encerrou a assembleia geral, lavrada nesta presente ata.

Cidade, data.

Assinatura e nome do presidente

Assinatura e nome do secretário

Assinatura e nome de todos os presentes

Tire suas dúvidas sobre como funciona uma Assembléia de Condomínios e as principais funções que o síndico deve ter

Conclusão

Conforme vimos, a ata de condomínio é um instrumento legal, previsto na maior parte das convenções condominiais. Sua intenção é a de registrar de forma fidedigna todos os acontecimentos de uma assembleia, suas deliberações, votações, aprovações e demais atos que possam impactar de qualquer forma a vida dos condôminos.

A ata é um documento que deve ser mantido de forma pública e sempre acessível a todos que por ela se interessem, bem como assinada por todos os participantes da mesa dirigente da assembleia.

Condômino e inquilino: qual é a diferença na prática

Quem pode ser considerado um condômino, quais seus direitos e quais os seus deveres em relação ao condomínio? Saiba tudo agora!

Quando se trata de um condomínio, sabemos que são muitas as interpretações que podem surgir a respeito de várias demandas que a convivência em grupo pode gerar. Repleta de regras, leis e normas que instituem as regras básicas para esse convívio pacífico, certamente a que gera mais dúvidas diz respeito ao condômino.

E a primeira dúvida está, essencialmente, relacionada a quem é, de fato essa figura. É o morador ou o proprietário? É o inquilino ou quem aluga o imóvel? O inquilino é condômino?

Em meio a tantas perguntas sem respostas adequadas, elaboramos para você um guia completinho para entender quem é essa pessoa e o que ela pode fazer legalmente dentro de um condomínio.

Saiba mais sobre o Regimento Interno de Condomínios e quais são as normas e condutas a serem seguidas pelos moradores

Quem pode ser considerado condômino: morador ou proprietário?

A primeira dúvida – e talvez a maior delas – que está relacionada ao condômino é, por incrível que pareça, quem é ele.

Essa figura pode despertar inúmeras dúvidas quando se trata de um condomínio e é essencial saber, exatamente, quem é o condômino e quais são os seus direitos e deveres em um condomínio.

O condômino pode ser:

  • O proprietário do imóvel que mora na unidade;
  • Aquele proprietário que aluga a sua unidade ou a cede;
  • A pessoa que tem promessa de compra de uma unidade predial, já assinada pelo proprietário;
  • O cessionário de direitos, que é a pessoa que não tem a escritura do imóvel, mas tem a promessa de compra assinada e a cessão dos direitos condominiais do proprietário de fato.

Para consolidar isso, o ordenamento jurídico trata da seguinte forma quem é o condômino. Segundo o Código Civil,

São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.334, parágrafo 2º

Já o inquilino é aquela pessoa que, mensalmente, paga ao proprietário do imóvel um determinado valor para poder ocupar o imóvel enquanto morador.

Em relação a ele, o Código Civil determina:

Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

Art. 24, parágrafo 4º

Portanto, segundo o ordenamento legal, o inquilino não é o condômino, mas pode ter, em uma assembleia, poder de voto se assim o condômino ceder seus direitos através de procuração.

No entanto, ainda que não seja o condômino, é o morador quem está sujeito a todas as normas, regimento interno e convenção condominial.

Condôminos: direitos e deveres

condômino direitos e deveresEm relação aos direitos que os condôminos têm, podemos destacar:

1 – O direito de utilizar de forma livre as suas unidades, alugando-as, ocupando-as pessoalmente ou vendendo-as;

2 – A livre utilização de todas as áreas comuns da forma que elas se destinam, desde que a sua utilização não exclua ou limite a utilização dos demais condôminos;

3 – O direito de votar conforme sua própria consciência nas deliberações feitas através de assembleia ou delegar seu direito ao ocupante do imóvel.

Em relação aos seus deveres, compreendemos que:

1 – É dever do condômino fazer o pagamento regular de suas taxas condominiais de acordo com a quantidade de unidades que possui;

2 – Fazer obras, reparos ou reformas somente se suas ações não danificarem ou comprometerem a segurança do edifício e dos demais moradores;

3 – Não fazer qualquer alteração que possa descaracterizar esteticamente a fachada;

4 – Provocar qualquer ato que desrespeite a manutenção do bom convívio social.

Quais os direitos e deveres de um inquilino no condomínio?

Em relação aos deveres de um inquilino, observam-se:

  • Fazer o pagamento regular dos valores combinados em contrato e seus devidos reajustes sempre no prazo adequado;
  • Zelar pela manutenção do imóvel e devolvê-la no estado em que foi recebida e com as devidas correções para deixá-la de forma adequada;
  • Comunicar ao proprietário por qualquer dano que o imóvel sofrer e corrigi-los se tiverem sido causados por seus ocupantes;
  • Não realizar qualquer alteração estrutural ou modificação, seja interna ou externa, do imóvel sem consentimento do proprietário;
  • Obedecer todas as regras estipuladas pela convenção e pelo regimento interno do condomínio.

Em relação aos seus direitos, podemos observar:

  • Estipula-se que o inquilino deve receber o imóvel em perfeitas condições para que sua ocupação transcorra sempre sem problemas;
  • Que não devem ser cobrados dele quaisquer despesas eventuais do condomínio que não sejam necessariamente aquelas da taxa mensal condominial;
  • Usufruir de todas as instalações comuns do condomínio;
  • Ter preferência sobre a compra do imóvel;
  • Receber as devidas indenizações sempre que realizar benfeitorias na unidade;
  • Devolver, de acordo com o combinado em contrato, o imóvel a qualquer tempo;
  • Não ser cobrado pelo pagamento de taxas administrativas do condomínio, sendo de responsabilidade do proprietário custeá-las.

Lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato estabelece um novo ordenamento para a relação estabelecida entre proprietários e locatários.

Um dos principais ganhos em relação à nova lei diz respeito ao prazo que se estabelece através do contrato de aluguel para a locação. Se o contrato, por exemplo, determina um tempo de ocupação que é renovado de forma automática no silêncio das partes.

No entanto, com a nova Lei do Inquilinato, o seu encerramento se dá também de forma automática quando há a falta de pagamento do aluguel, de taxa condominial ou qualquer outro tipo de encargo.

A Lei também estabelece regras para o recebimento e entrega do imóvel, segundo a alteração que foi recebida em 2010, que agora deve ser feita em 45 dias corridos após o aviso de saída.

Em relação às ações de despejo, o locatário tem 30 dias para entregar o imóvel. Antes, o prazo era de seis meses.

Por fim, uma das principais mudanças, ainda em relação às ordens de despejo, na falta de pagamentos – sem que tenha sido instituído pelo contrato uma garantia – o despejo pode ocorrer em 15 dias corridos.

Quem pode participar da reunião de condomínio?

Pode participar das reuniões de condomínio todo condômino ou inquilino que tenha procuração do proprietário do imóvel autorizando sua participação. Para ter direito ao voto, no entanto, todas as suas taxas condominiais devem estar quitadas no dia da eleição ou votação.

Multa condominial para inquilino: como funciona?

De acordo com decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, quando há qualquer infração ao regimento interno ou convenção, a responsabilidade por qualquer multa aplicada é do condômino.

No entanto, cabe ao condômino fazer a devida cobrança da multa do seu inquilino, aproveitando para o orientar das possíveis implicações dessas ações.

Conclusão

Com tantos pormenores que estão relacionados à convivência em um condomínio e em sua própria instituição, é fundamental sempre estarmos atentos ao que determina a lei sobre cada um dos pontos que costumam gerar dúvidas.

A fim de tornar a vida em condomínios mais segura e cômoda, há 15 anos a Roche é a principal parceira de diversos condomínios de Minas Gerais, auxiliando-os em suas demandas operacionais.

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Responsabilidades e funções do síndico: Quais são? 

As principais funções do síndico são, além de zelar pelo bem estar de todos os moradores, representar legalmente o condomínio.

O síndico é mais do que aquela figura que aplica multas e gerencia o dia a dia do condomínio.

Assim, conhecer as funções do síndico é essencial para todos aqueles que desejam atuar nessa área ou contribuir para a vida comunitária e a gestão em seu condomínio.

Saiba mais quais são as funções do síndico e quais suas responsabilidades em nosso guia completo!

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Conheça 3 aplicativos para condomínio que ajudam na gestão

Os aplicativos para condomínio podem ajudar em toda a gestão do seu tempo de trabalho, além de levar aos condôminos mais transparência.

Uma das maiores preocupações de um síndico sempre deve ser a de manter as contas em dia e sempre muito transparentes aos condôminos.

Além disso, contar com uma boa organização das demandas que chegam através dos vizinhos é essencial para que nada se perca pelo caminho. Nem quando são informações pertinentes à sua gestão, nem quando são pertinentes ao estatuto ou mesmo ao regimento.

Para nos dar uma força em relação a todas essas necessidades que surgem através do trabalho, alguns aplicativos são essenciais.

Hoje, alguns são capazes de armazenar e compartilhar informações relevantes a todos, criando uma comunidade virtual para discutir assuntos pertinentes ao condomínio. E outros ainda são parceiros perfeitos para registrar, organizar e ainda acompanhar todas as demandas da gestão do seu trabalho!

Conheça agora três aplicativos para condomínio e tenha cada vez mais controle e leve, sobretudo, mais transparência para seus vizinhos, através do compartilhamento de dados! 

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